С 1 июля 2019 года покупать квартиры в новостройках станет безопасно

Покупка квартиры в новостройке всегда связана с определёнными финансовыми рисками. Проблема обманутых дольщиков стала в последние два десятилетия особенно остро. Поэтому вопрос «Как безопасно купить квартиру?» являлся до недавних пор весьма актуальным, пока 1 июля 2019 г. не вступили в силу поправки к ФЗ № 214, регламентирующему правила долевого строительства жилья.

Суть долевого строительства

Долевое строительство в последнее время являлось самым популярным способом возведения многоквартирного жилья. Компания-застройщик при этом использовала следующую схему:

В качестве инвестиций привлекались средства будущих жильцов.
Собранные деньги использовались строительной организацией для закупки материалов и оплаты производимых работ.
После окончания строительства, инвестор получал свою квартиру.

Таким образом, застройщик мог вести деятельность, абсолютно не затрачивая на строительство собственных средств. Прибыль компания получала от разницы затрат на стройматериалы и работу, и конечной ценой готового жилья. Вкладчики инвестиций, они же будущие жильцы дома, также имели преимущества от подобной схемы. Квартиры в доме, строящемся по долевому принципу, стоили существенно дешевле, чем в уже готовых новостройках.

Проблемы обманутых дольщиков

Казалось вот он ответ на вопрос «Как правильно купить квартиру?» – становись дольщиком. Обе стороны сделки должны быть довольны, и застройщики, и покупатели. Но на деле подобная схема привела к возникновению серьёзной социально-экономической проблемы, получившей широкую известность, как «обманутые дольщики». Ими становились люди, вложившие свои деньги в долевое строительство, но не получившие своей квартиры.

Причины для этого бывали разные, но чаще всего они крылись в финансовых просчётах руководителей компаний-застройщиков, приводивших к банкротству организации. Встречались и случаи откровенного мошенничества, когда владельцы строительных фирм просто исчезали вместе с деньгами дольщиков, так и не приступив к строительству дома, либо бросив работу на её начальном этапе.

В итоге люди, вложившие в будущее жильё последние сбережения, оставались ни с чем. Судебные тяжбы тянулись годами, но зачастую ни к чему не приводили: с обанкротившихся предпринимателей нечего было взять. Ещё труднее было экстрадировать сбежавших за границу с деньгами граждан застройщиков-аферистов. Проблема росла и ширилась все последние годы.

На конец 2018 г. насчитывалось свыше 800 заброшенных объектов долевого строительства, разбросанных по всем регионам страны. Число обманутых дольщиков к этому времени насчитывало более 40 тыс. человек. В конце концов, проблема, как безопасно купить квартиру в новостройке, стала столь насущной, что к её решению вынуждено было подключиться правительство страны и Госдума.

Изменения в ФЗ «О долевом строительстве»

Закон, регулирующий основные принципы ведения долевого строительства ФЗ № 214 был принят правительством в 2004 году. Цель его введения была навести порядок в этом сегменте строительного рынка, набирающего в начале 2000-х годов популярность. Однако, он не смог решить основную проблему взаимоотношений дольщик-застройщик: гарантированного получения инвестором своего жилья, либо полный возврат вложенной в строительство суммы.

Проблема висела в воздухе полтора десятилетия, всё более ширясь. Обманутые дольщики создавали свои объединения, требующие восстановления справедливости. В отдельных регионах дело доходило до локальных социальных взрывов: люди, оставшиеся и без денег, и без жилья, перекрывали федеральные трассы, устраивали митинги, объявляли голодовки протеста.

Итогом многолетней работы депутатов Госдумы и Правительства РФ стали изменения, внесённые в ФЗ № 214, вступившие в действие 1 июля 2019 года. С этого момента застройщик не будет иметь прямого доступа к деньгам инвесторов-дольщиков. Они будут лежать на специальных эскроу-счетах, которые будут открываться в банках, получивших аккредитацию ЦБ.

Вся схема покупки квартиры будет отныне выглядеть так:

Дольщик подписывает договор с компанией-девелопером, который регистрируется в органах Росреестра.
Далее между гражданином, застройщиком и банком заключается новое соглашение об открытие эскроу-счёта. На него перечисляются деньги частного дольщика.
В качестве прямого инвестора строительства с этого момента выступает банк, на счету которого аккумулируются долевые взносы граждан. Он же выступает гарантом неприкосновенности и сохранности эскроу-счёта.
После окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, застройщик получает доступ к счёту с деньгами дольщиков.

С введением подобной схемы вопрос, как правильно купить квартиру в новостройке, должен уйти в прошлое. Но вместе с этим возникает другая возможная проблема: подорожание квартир при долевом строительстве из-за включения в схему ещё одного игрока – кредитной банковской организации. Вполне понятно, что она также пожелает получить некое вознаграждение за участие в схеме. И оплата этой комиссии, следует думать, в итоге ляжет на плечи конечного покупателя, то есть дольщика.