Что такое эскроу счета простыми словами

Счета эскроу в долевом строительстве за рубежом появились относительно недавно, а в России и вовсе о них заговорили только весной 2019 года. Несмотря на сотни статей на эту тему, в том числе — небольшую от нас, мы решили подготовить еще один ликбез по многочисленным просьбам читателей.

Эскроу счета — что это?

Счета эскроу — это современная альтернатива банковским ячейкам, которая обеспечивает безопасность и надежное хранение средств людей, планирующих покупку недвижимости. Если раньше можно было передать деньги напрямую застройщику в случае, например, участия в долевом строительстве, то изменение ФЗ-214 вводит между застройщиком и дольщиком посредника, коим является банк.

По сути, дольщик заключает аналогичный договор с застройщиком, но деньги при этом хранятся в банке на счетах эскроу — до востребования. Если застройщику понадобятся деньги на дальнейшее строительство объекта, он обращается в банк, а не к участнику долевого строительства.

Договор эскроу подразумевает в сделке наличие трех сторон:

• покупатель — тот, кто открывает счет (физическое или юридическое лицо);

• продавец — тот, кому в итоге достанутся деньги со счета эскроу;

• посредник, или эскроу-агент (банк или другая аккредитованная финансовая организация).

Поскольку с 1 июля эскроу счета только начали распространяться в России, и людям стали доступно объяснять, что это такое, не все финансовые организации и застройщики имеют право работать по новой схеме. И к тем, и к другим предъявляются особые требования, чтобы все стороны были максимально защищены при совершении сделки.

В чем преимущества новой системы?

Потребность в строительной реформе возникла по той причине, что риск при покупке жилья, особенно при участии в долевом строительстве, был слишком велик. Случаев с обманутыми дольщиками становилось все больше: недобросовестные застройщики получали деньги "на руки", в скором времени строительство замораживалось, они объявляли себя банкротами, и дольщики оставались и без денег, и без жилья.

Государство озадачилось максимальной защитой всех участников сделки, в связи с чем были внесены правки в 214 ФЗ: эскроу счета пусть и не на 100%, но все-таки защищают потенциального покупателя.

1. Не все застройщики получат разрешение на работу по новой схеме. Банку не выгодно соглашаться на финансирование всех запланированных проектов, особенно если застройщик — новичок. Тем не менее, застройщики в этом случае не проигрывают и не остаются в стороне: свою надежность они могут доказать, реализовав не менее 10% площадей и завершив строительство не менее чем на 30%. В таком случае у дольщика уже появляется уверенность в том, что застройщик не окажется обманщиком. Но если застройщик покажется банку слишком ненадежным, финансирования он не получит, и это тоже хорошая защита для всех сторон.

2. Банки, открывающие эскроу счета, должны получить соответствующее разрешение. Аккредитацию получат только крупные финансовые организации, вероятность отзыва лицензии которых близка к нулю.

3. Все средства дольщика застрахованы. В случае, если застройщик сорвет сроки, заморозит строительство, объявит себя банкротом или окажется без лицензии, участники долевого строительства получат все свои вложения со счетов эскроу. Сейчас максимальная сумма страховки достигает 10 миллионов рублей.

4. При покупке жилья в ипотеку покупатель может обратиться как в тот же банк, который является эскроу-агентом, так и в другой, предложивший наиболее выгодные условия. Во втором случае за перевод платежа из одного банка в другой потребуется заплатить комиссию. Кроме того, пока дом строится, покупатель может рефинансировать ипотечный кредит.

Таким образом, участник долевого строительства получает достаточно надежные гарантии, и за его средства несет ответственность не только застройщик, но и банк.

Как это работает?

Для того, чтобы схема с эскроу счетами работала, нужно наличие трех сторон: застройщика, банка и дольщика. Далее происходит следующее:

• Покупатель обращается в банк с заявлением, составленным по строгому образцу. В заявлении указывается сумма вложения (стоимость жилья), прописываются все правила и нюансы осуществления сделки, обязательства сторон, срок действия и иные необходимые сведения (реквизиты сторон, ответственность).

• Открывается эскроу счет, на который покупатель вносит указанную сумму наличными или банковским переводом. При покупке жилья в ипотеку вносится первоначальный взнос или сумма ежемесячного платежа: все зависит от условий, прописанных в договоре.

• Начинается реализация договора. Например, при оформлении недвижимости документы отдают для регистрации права собственности.

• При успешном завершении сделки покупатель сдает подтверждающие документы в банк, а застройщик или продавец получает к ним доступ. Если возникают проблемы со строительством или оформлением документов, деньги остаются на счету и доступны только покупателю.

Очевидно, что схема со счетами эскроу имеет много общего с аккредитивом, хотя новая система более надежна и прозрачна.

Риски

При вопросе "эскроу счета — что это?" простыми словами дольщики желают услышать одно: их средства полностью защищены. Однако в таком непростом механизме 100% гарантий дать не может никто, но то, что счета эскроу более удобны и надежны, чем договор напрямую с застройщиком, можно утверждать с уверенностью.

В случае, если покупатель решит расторгнуть договор участия в долевом строительстве, все средства со счета возвращаются банку, а те, которые покупатель уже внес за жилье (первоначальный взнос), возвращаются покупателю.

Если договор расторгается по вине застройщика, деньги в полном размере возвращаются покупателю, а кредитные средства (те, которые предоставил банк) — банку. Если же проект по недостроенному объекту возьмется завершать другой застройщик, покупатель вправе дождаться возобновления строительства: в таком случае его деньги остаются замороженными на счете эскроу.

Наконец, третий не самый приятный вариант: отзыв лицензии у банка. В таком случае застройщик и участник долевого строительства заключают договор с другим банком, ведь вклады покупателей застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

Но все эти риски, безусловно, не имеют столь плачевных последствий, как, например, банкротство застройщиков и безвыходное положение дольщиков в связи с этим. Вероятность остаться без денег и жилья действительно равна нулю, а покупатель оставляет за собой все права, которые были и раньше (участие в долевом строительстве, ипотека, покупка жилья без первоначального взноса и другие).

По заявлению правительства, полный переход на счета эскроу должен быть осуществлен в течение 2-3 лет. Пока этот механизм реализуется, у тех, кто еще сомневается, есть возможность отслеживать статистику и делать приятные выводы о том, что ситуации с обманутыми дольщиками постепенно сходят на нет.