Как узаконить перепланировку в новостройке?

Сегодня мы разберемся, как узаконить перепланировку в новостройке. Не все покупатели считают планировку приобретенной квартиры идеальной. Поэтому уже на этапе покупки большинство людей думают, как все изменить. Но можно ли все желания воплотить в реальность?

Почему планировка должна быть согласована?

С юридической точки зрения вмешательство в изначальную архитектуру многоквартирного дома подлежит административной ответственности. Из статьи 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях следует, что самовольная перепланировка квартиры является незаконной и может повлечь за собой штраф и отчуждение имущества. Кроме того ремонтные работы без архитектурного согласования могут привести к серьезным последствиям для самого дома. Возведение новых перегородок создает дополнительную нагрузку, а снос стен лишает дом основной опоры. Поэтому, если задумали все переделать, обязательно нужно оформить все по закону.

Куда пойти, чтобы согласовать перепланировку в новостройке?

БТИ или районный отдел архитектуры. Сюда предоставляется ваш проект перепланировки. Это документ с чертежом или эскизом помещения, составленный проектной организацией на основании пожеланий заказчика. Красным на нем отмечают демонтированные стены, зеленым – новые перегородки. В проекте должны быть отражены все моменты переустройства и перепланировки для последующего согласования в инстанциях города.

Управляющая компания. Нет никаких официальных оснований на согласование перепланировки квартиры в новостройке с управляющей компанией. Тем не менее, с ними лучше встретиться. Хоть квартира и находится в вашей собственности, в ней есть часть общедомового имущества, за которое УК несет прямую ответственность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Кроме крыши, дворовой территории и лестничных клеток в него входят инженерные системы и коммуникации – канализационные стояки, газовая магистраль, отопительный контур и система вентиляции.

Если управляющая компания решит полностью поменять стояки в доме, вы обязаны будете предоставить к ним доступ. На практике собственники часто оставляют лишь крошечное смотровое отверстие для перекрытия воды и списывания счетчиков. Осуществить более серьезные работы просто нереально без разрушения имеющейся отделки. Но если обратиться в УК заранее, то можно получить рекомендации по новому проекту квартиры с указаниями, где и как предусмотреть доступ.

Все сказанное справедливо для квартир, право распоряжаться которыми никак не ограничено. Для перепланировки квартиры, приобретенный в ипотеку, существует свой порядок согласования. В этом случае необходимо получить согласие банка. У финансовых организаций имеются свои требования, поэтому вопрос о том, как узаконить перепланировку в ипотечной квартире мы разбираем в отдельной статье.

Порядок действий согласования перепланировки

Чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке, в первую очередь необходимо собрать пакет документов:

• заявление по образцу;
• проект с изменениями на основании плана БТИ;
• заключение о безопасности работ;
• согласие на перепланировку от других собственников, заверенное у нотариуса;
• договор купли-продажи или долевого участия;
• акт приемки-передачи квартиры;
• свидетельство о праве собственности и техпаспорт (не обязательно, по требованию).

Подготовка проекта. Для косметического ремонта он не нужен, но обязателен для любых работ, затрагивающих изменение изначального плана и функционала квартиры. Создание проекта лучше доверить организации, имеющей лицензию РСО, которая будет выполнять все работы в квартире. В зависимости от сложности помещения это займет от 3 до 5 рабочих дней. Кроме проекта строительно-ремонтная организация должна предоставить техническое заключение, в котором подтверждается безопасность и допустимость всех желаемых изменений.

Первичное обращение БТИ с пакетом документов. В течение месяца вы получите ответ. Если какие-то задумки реализовать нельзя, придется следовать рекомендациям БТИ, как оформить перепланировку в новостройке с учетом всех требований безопасности. Если вы не согласны, решение администрации можно попытаться обжаловать через суд. Если изменения одобрены, вы получите разрешение. И только с этого момента вы можете приступать к ремонту квартиры.

После его завершения снова обращаемся в БТИ и ждем кадастрового инженера. Он должен сделать замеры и составить новый технический паспорт квартиры. Услуга платная и занимает около 7 дней. Частные компании делают дороже, но быстрее.

Повторное обращение в БТИ. Предоставляем справку о сделанной перепланировке и новый технический паспорт. Далее назначается специальная комиссия, которая должна удостовериться, что ранее согласованный проект реализован в точности. Если все в порядке, вам выдадут решение и акт о законности перепланировки.

Что будет, если планировку не согласовать?

Согласование перепланировки в новостройке обязательно, но на практике этим занимаются далеко не все. Слишком долго, хлопотно и много бюрократии с документами. Чаще собственники самостоятельно все строят и спокойно живут. Хотя такая перепланировка в новостройках и во вторичном жилье незаконна.

Если об изменениях узнают, собственника оштрафуют на сумму от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Несвоевременная оплата или отказ от уплаты штрафа влечет за собой судебное разбирательство. На имущество должника может быть наложен арест, ограничен выезд за границу, арестованы счета или сумма может быть принудительно изъята из заработной платы. После уплаты штрафа собственник получает предписание от инспектора, согласно которому он должен либо узаконить перепланировку, либо вернуть исходный план квартиры за свой счет в течение 4-6 месяцев. 

Если собственник отказывается выполнять предписание, ему будет выписан повторный штраф, размер которого может быть увеличен. В случае злостного неисполнения жилинспекция, БТИ или управляющая компания, которой подведомствен дом, могут обратиться в суд. Последний имеет все полномочия выселить нарушителя из квартиры и выставить ее на торги.

Ответственность за перепланировку квартиры всегда лежит на нынешнем собственнике. Даже если вы приобрели квартиру с незаконной перепланировкой и все изменения были выполнены ее прежними владельцами, устранять и узаконивать последствия придется нынешнему собственнику жилья.

В конечном счете несогласованная перепланировка обернется напрасными затратами денег, времени и нервов, поэтому лучше все сделать правильно с самого начала.

Компания “Стройресурс” оказывает услуги по подготовке плана перепланировки квартиры. Мы много лет строит многоквартирные дома, поэтому наши специалисты хорошо знают как и что можно делать при перепланировке, и как оформить соответствующие документы для согласования в БТИ.