Что выгоднее: ипотека или аренда жилья?

Один из важных вопросов для тех, у кого нет собственного жилья: ипотека или аренда? При всех своих недостатках ипотека дает возможность обзавестись собственным жильем даже тем, кто не имеет крупных накоплений (достаточных для покупки квартиры) и не может обзавестись ими в обозримом будущем. Но далеко не все с этим согласны – некоторые считают, что лучше снимать квартиру – это выгоднее, чем долговая кабала у банка. Давайте посмотрим, что же на самом деле выгоднее. Но сначала уточним основные моменты.

Что понимается под арендой и в чем ее отличие от ипотеки?

Ипотека, как все уже знают, это кредит для покупки недвижимости под залог этой самой недвижимости. Под арендой же понимают снятие жилья на время. В принципе, ясно, что платежи за арендованное жилье обычно сравнимы, или даже меньше, чем выплаты по ипотеке. Но главный нюанс в том, что спустя положенное количество лет плательщик ипотеки остается с собственной квартирой, а арендатор – без нее. Поэтому всерьез сравнивать ипотеку (как способ приобретения жилья) с чистой арендой бессмысленно.

Другой вопрос: аренда жилплощади с одновременным накоплением денег на покупку собственной квартиры. Вот этот вариант интересен, и здесь стоит разобраться, что выгоднее – аренда или ипотека?

Расчет для столицы

В среднем однокомнатная квартира в Москве стоит около 5,5 млн. рублей.

При сроке кредита 10 лет и весьма щадящей процентной ставке 9 %, в зависимости от размера первоначального взноса (15 до 50 %) размер ежемесячного платежа составит от 59 000 р. (итоговая сумма платежей по кредиту составит 7,08 млн. р. и в сумме квартира обойдется в 7 905 000) до 34 000 р. (итоговая сумма 4 млн. р. – общая стоимость квартиры будет 6 750 000).

Если положить сумму первоначального взноса в банк на депозитный счет под 4 % и добавлять на него 59 тыс. ежемесячно, то накопить на квартиру можно примерно за 6 лет. Только вот велика вероятность, что стоимость квартиры к тому моменту возрастет до 7,37 млн. (если исходить из предположения роста цен на недвижимость на 5 % в год. То есть в этом случае спустя 6 лет накопителю будет не хватать еще примерно 1,87 млн. Если он продолжит копить деньги на своем депозите с теми же условиями, то примерно на 9-10 год сумма счета сравняется с предполагаемой стоимостью квартиры в тот момент (8,958 млн. р.). Проще говоря, за 10 лет можно накопить на квартиру без ипотеки, только придется найти у кого жить бесплатно эти 10 лет, да и выложить в конечном итоге за квартиру придется больше – почти 9 млн. (против 8 по ипотеке).

Аренда такой же квартиры будет стоить порядка 30 тыс. р. в месяц. Т.е. за 10 лет (учитывая ежегодный рост арендной платы на 5 %) придется выплатить около 4 526 тыс. р. Так что вариант снимать квартиру и одновременно копить на свою потребует не только больших финансовых затрат (практически в 1,7 раза), но и поисков работы со значительно более высокой зарплатой, ведь ежемесячно расставаться надо будет уже не с 59 тыс. р. (вариант ипотеки), а с 89 тыс. р. (аренда + накопления).

Расчет для регионов

На некотором удалении от городов федерального значения недвижимость стоит существенно дешевле, хотя и зарплаты намного ниже. Так, однокомнатная квартира зачастую стоит около 2 млн. р. Если взять все те же условия по ипотечному кредитованию (первоначальный взнос – 15 %, ставка 9 %, срок 10 лет), то сумма ежемесячного платежа составит чуть более 21 тыс. р., а квартира в конечном итоге обойдется примерно в 2,9 млн.

Аренда однокомнатной квартиры в регионах в среднем не превышает 13-15 тыс. р. ежемесячно. За 10 лет она съест 1,56 млн. р.

В этом случае будет примерно все то же самое. Если жить бесплатно (например, у родителей), то положив первоначальный взнос на депозит под 4 % и добавляя к нему 21 тыс. ежемесячно, можно накопить на квартиру можно примерно за 6 лет, если не изменится стоимость недвижимости. При росте цены на 5 % в год, ждать придется до 10 лет. В этот момент стоимость квартиры может составить 3,26 млн., а накопления тоже будут составлять порядка 3,4 млн.

А если в этот период придется арендовать жилье, то общие затраты составят около 4,82 млн. р. И это против 2,9 млн. при ипотеке. Получается, ипотека однозначно выгоднее.

Плюсы и минусы ипотеки или съема жилья

Понятно, что расчеты приблизительны, ведь за 5-10 лет многое может существенно измениться. К примеру, могут измениться налоговые ставки. Недвижимость может неожиданно вырасти гораздо более чем на 5 %. А может, напротив, внезапно упасть в цене. Или вовсе остаться на том же уровне.

Для того, чтобы точно рассчитать, какой вариант будет выгоднее конкретно для вас в вашем городе, необходимо учесть все детали:

• точный размер дохода,
• размер накоплений, которые можно использовать для первого взноса или вклада в банке,
• реальные цены на конкретные квартиры,
• процентные ставки по ипотеке,
• возможность получить льготы по ипотеке (участие в государственных программах, налоговые вычеты, возможность взять ипотеку под материнский капитал и многое другое).

Кроме того, мы принимали, что в случае накоплений деньги кладутся на депозит под 4 %. Но можно периодически делать срочные вклады, ставки по которым иногда доходят до 10 % и более. Таким образом можно существенно увеличить сумму своих накоплений и купить квартиру не через 10, а через 7 или 5 лет.

Но общая закономерность остается неизменной – арендовать жилье и копить на квартиру однозначно дороже ипотеки. Прежде всего потому, что при ипотеке вы уже купили квартиру. Вопреки распространенным в сети мнениям (ипотечная квартира принадлежит не вам, а банку) квартира принадлежит именно вам. Правда, с существенными ограничениями по праву распоряжаться ей до выплаты кредита. Тем не менее вы можете делать ремонт в своей квартире и все вложения в нее останутся при вас.

Итак, подведем итоги: что выгоднее – ипотека или аренда жилья?

Ипотека: за и против

Преимущества:

• возможность сразу жить в своей квартире,
• это вложения в вашу собственную недвижимость,
• возможность получить налоговый вычет,
• возможность получить льготы по ипотеке,
• возможность использования материнского капитала,
• юридическая прозрачность сделки, гарантии банка.

Недостатки:

• значительная переплата по кредиту,
• риск, связанный с возможностью потерять квартиру при невыплате кредита,
• высокие ежемесячные платежи,
• ограничение прав собственности на квартиру,
• дополнительные затраты (страховка и пр.).

Как мы видели, переплата получается меньше, чем если копить на квартиру самому (особенно арендуя жилье). Возможность утраты ипотечной квартиры существует, но она минимальна, если человек имеет стабильный доход и регулярно выплачивает платежи по кредиту. По сути здесь самый серьезный минус – это дополнительные расходы, вроде страхования, которые банки зачастую навязывают заемщику. Они могут увеличить сумму кредита процентов на 10. Но в то же время имеется возможность воспользоваться предоставляемыми государством льготами. Какой вариант будет выгоднее в конкретном случае – решать вам.

Аренда: за и против

Преимущества:

• отсутствие обязательств,
• возможность сменить жилье,
• не нужно собирать много документов,
• возможность положить деньги в банк и получать проценты.

Недостатки:

• нестабильность положения (собственник квартиры может разорвать договор аренды),
• ограничения по эксплуатации квартиры (ремонт, мебель, запрет держать животных и т.п.).

Для очень мобильных (и молодых) людей с хорошим уровнем дохода очень привлекательна возможность не обременять себя собственностью, переезжая на новые места в связи с необходимостью по работе, например. Они с легкостью меняют жилье и считают, что в этом случае аренда предпочтительнее, а средства, которые могли бы уходить на ипотеку, лучше потратить на жизнь в свое удовольствие. И такой подход тоже вполне логичен и рационален. Необходимо только иметь в виду, что человек не всегда будет молодым, полным сил и имеющим отличную работу. Следует учитывать не только сиюминутные интересы, но и подумать о жизни на пенсии.

Итак, что же лучше аренда или ипотека?

Если иметь в виду приобретение своего жилья, то ипотека в большинстве случаев оказывается выгоднее. Если же такая цель не ставится, то зачастую просто арендовать квартиру (не откладывая денег на свою) оказывается дешевле. В остальном, каждый выбирает сам.