Перепланировка квартир

Главная / Услуги / Перепланировка квартир

Перепланировка квартиры

Все мы мечтаем жить в грамотно организованной квартире.

Среди новостроек проекты со свободными планировками квартир встречаются не так часто, как хочется покупателям, поэтому, приобретая квартиру в новостройке, будущие новоселы достаточно часто задумываются о возможности перепланировки.

Изменения, вносимые в первоначальный проект помещения подразделяются на два вида (ст. 25 Жилищного кодекса РФ).

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка (переустройство) - это не только улучшение жилищных условий, но еще и долгосрочная бумажная волокита, связанная с получением разрешительной документации. Согласно действующему законодательству, перепланировка (переустройство) квартир может быть произведена только после получения соответствующего разрешения главы местного муниципального образования. Без этого разрешения проведение работ будет незаконным.

Первоначально необходимо подать документы в Местный отдел градостроительства и архитектуры.

 

Обязательными документами являются следующие:

- Копия правоустанавливающего документа на помещение;

- Заявление владельца на имя главы муниципального образования с указанием причин осуществления переоборудования или перепланировки;

- Технический паспорт квартиры;

- План этажа на копии плана БТИ с указанием:

- o предполагаемых к сносу перегородок;

- o устанавливаемых перегородок;

- o мест пробития проемов во внутренних стенах;

- Выписка из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.

 

Переоборудованием помещений считается:

- перенос, разборка и возведение новых межкомнатных перегородок;

- перенос и устройство дверных проемов;

- разукрупнение многокомнатных квартир;

- пробивка проемов в несущих конструкциях;

- частичный снос несущих конструкций;

- увеличение размеров кухни, санузлов, коридора и комнат;

- изменение месторасположения кухни или с/у;

- объединение ванной и туалета;

- устройство дополнительных кухонь и санузлов;

- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

- объединение двух и более квартир;

- установку бытовых электроплит взамен газовых плит;

- перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов;

- устройство дополнительных вентиляционных каналов

 

Если все же Вы сделаете перепланировку, не имея официального разрешения, то есть ряд обременений:

- Вы не сможете продать (обменять, завещать, подарить) свою квартиру без согласия будущего владельца оформить согласование перепланировки за свой счет;

- Вас имеют право оштрафовать, что не освобождает от необходимости получения разрешительной документации;

- Вас обяжут выплатить компенсацию соседям в случае нанесения материального ущерба по причине несогласованных планировочных изменений;

- Если вы сделали перепланировку с нарушением норм проектирования и гигиены жилья, то органы государственной власти вправе через суд заставить вас восстановить прежний вид помещения за ваш счет.

Если в отношении вас принято официальное решение о необходимости принятия мер по устранению нарушений и их последствий, а вы в длительный срок (свыше двух месяцев) этих мер не принимаете, то районные управы имеют право обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, в случаях, предусмотренных статьей 293 Гражданского кодекса РФ.

 

Недопустимые перепланировки

При проведении перепланировки (переустройства) помещений:

1. 1. Не допускается перепланировка (переустройство) при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников.

2. 2. Не допускается перепланировка (переустройство), приводящая:

- к нарушению требований строительных, санитарно-гигиенических, технических и эксплуатационных нормативных документов, действующих для жилых зданий;

- к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания;

- к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов;

- к нарушению противопожарных устройств;

- к ухудшению условий эксплуатации жилого фонда;

- к ухудшению условий проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

3. 3. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструктивных работ либо реконструкции жилых домов:

o устройство балконов, козырьков, эркеров;

o превращение в эркеры существующих лоджий и балконов;

o устройство мансардных помещений и т.п.

4. 4. Не допускается перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения уполномоченного государственного органа.

 

При перепланировке помещений в многоквартирных жилых домах ЗАПРЕЩАЕТСЯ:

- объединять лоджии и балконы с помещениями квартир путем разборки наружных стен;

- переносить отопительные приборы на лоджии и балконы;

- объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий;

- увеличивать площадь помещений санузлов и ванных комнат за счет жилых и вспомогательных помещений квартиры;

- устраивать проемы в несущих стенах;

- производить переустройство, увеличивающее нагрузку на межэтажные перекрытия в нарушение проектных требований.

Проект перепланировки, включающий один из перечисленных пунктов согласовать невозможно. Вы не сможете оформить официальное разрешение государственных органов.

Прежде чем принять решение о проведении в своей квартире перепланировке (переустройстве), необходимо объективно оценить необходимость и возможность законной реализации своих планов. Это позволит избежать дополнительных материальных затрат на возврат помещения в первоначальное состояние и убережет Вас и Ваших соседей от лишних стрессовых ситуаций.

Что же делать?

Закон предусматривает два варианта действий в случае, если перепланировка в Вашей квартире произведена без надлежащего оформления требуемой документации:

вариант первый : приведение помещения в исходное состояние

ч.3 ст.29 ЖК РФ: Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

вариант второй : утверждение перепланировки через суд

ч.4 ст.29 ЖК РФ: На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Для того чтобы сохранить помещение в переоборудованном и перепланированном состоянии через обращение в суд, собственнику необходимо подготовить документы:

1. Справка БТИ о характере перепланировки (план помещения до и после перепланировки);

2. Техническое заключение проектной или строительной организаций с приложением копии лицензии.

3. Согласование с Комитетом по архитектуре и градостроительству для выдачи разрешения на перепланировку;

4. Заключение Санэпиднадзора;

5. Согласование с ЖЭУ (ТСЖ, иной эксплуатирующей организацией);

6. При утеплении и присоединении лоджий, балконов к квартире - техническое экспертное заключение, выполненное лицензированной организацией.

7. Согласие на перепланировку соседей, имеющих общие стены и перекрытия;

8. В том случае, если квартира не приватизирована, требуется согласие Администрации города на перепланировку.

9. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

10. Подготовленное исковое заявление.

После того как суд примет решение о сохранении помещения в перепланированном или переоборудованном состоянии, собственник обращается в органы технической инвентаризации объектов недвижимости для погашения штампа с надписью «разрешение не предъявлено».