Если задумана перепланировка квартиры, то что можно, а что нельзя делать - первый вопрос, который стоит разобрать. Например, можно ли без согласования вносить изменения в электросеть квартиры или объединить ванную с туалетом? А что будет, если снести межкомнатные перегородки или расширять проемы в капитальных стенах без разрешения БТИ? Отвечаем на эти и другие вопросы в статье.
В любую квартиру можно внести изменения – в новостройку, старое или ипотечное жилье. Но есть ряд особенностей и ограничений. В новостройке и вторичке для утверждения новой планировки понадобится согласие всех собственников и разрешение от БТИ. В редких случаях требуется разрешение архитектурного бюро.
Для квартиры, взятой в ипотеку, необходимо дополнительное согласование планировки с финансовой организацией. Как правило, банки охотно разрешают приступать к косметическому ремонту сразу после оформления договора. Можно заменить ванну на душевую кабину, поменять напольное покрытие или межкомнатные двери (без переноса дверных проемов).
Возможность перепланировки в ипотечной квартире следует уточнить на этапе заключения договора. Ряд банков допускает перенос стен и т.п., если изменения одобрены БТИ и проводится по всем правилам. Но некоторые банки разрешают перепланировку только после погашения ипотеки и снятия залогового обременения.
Оформить квартиру по своему вкусу – ваше законное право. В отделке вас никто не ограничивает. Но остальные ремонтные работы по перепланировке помещения относятся к двум группам – переоборудованию и переустройству. От них зависит необходимость согласования.
Переоборудование – изменение внутренней конфигурации или назначения помещения. Например, когда из большой комнаты вы решили сделать две маленькие. Или когда захотели полностью перенести санузел или кухню в другую «жилую» часть квартиры. Любое переоборудование требует официального согласования.
Варианты переоборудования:
Переустройство – монтаж и демонтаж внутренних инженерных сетей. Сюда включают все работы с газовым оборудованием, водопроводом, электрикой и сантехникой. Список работ довольно внушительный, но все они не влияют на изменение контуров или площади помещений. Это незначительная перепланировка квартиры, что можно без согласования с БТИ или УК реализовать самостоятельно.
Варианты переустройства:
Демонтировать или сокращать площадь несущих стен. Если снос межкомнатной перегородки еще можно согласовать, то несущих стен касаться нельзя. Полный и частичный демонтаж, а также создание дверных проемов в несущих перегородках нарушает общую несущую устойчивость здания. Стены могут «поплыть», а сам дом - «сложиться».
Объединять кухню с гостиной в газифицированном доме. Обусловлено это тем, что в случае утечки газ быстрее распространится на большую площадь. Причем между кухней и жилой частью квартиры обязательно должна быть дверь с плотным прилеганием. Монтаж арки категорически запрещен.
Демонтировать переливной порог. Небольшой порожек или занижение пола на входе в ванную комнату не всегда удобно, но необходимо. Они служат барьером, который в случае утечки удержит воду от разлива по всей квартире.
Расширять ванну и туалет за счет жилой площади. Нарастить стену можно только за счет коридора. Обусловлено это тем, что в результате перепланировки ваш санузел окажется над жилой частью соседей снизу. Это увеличивает риск затопления и уровень шума т.к. кафель в ванной хорошо проводит звуки.
Остекление балконов – в нашем климате вещь практичная и необходимая. Оно защищает квартиру от шума и пыли, делает помещение теплее. Остекление не требует переноса стен или создания новых перегородок, поэтому относится к переустройству, которое делается без официального согласования. Но есть три исключения, когда остекление запрещено:
Что нельзя делать при перепланировке квартиры на балконе:
Все перечисленные изменения не согласуются с нормами СНиП 31-01-2003, СНиП 31-05-2003, СНиП 23-03-2003 и СНиП 42-01-2002. Но при согласовании проекта есть вероятность, что комиссия Жилинспекции вынесет вердикт в пользу перепланировки. Существует масса нюансов, связанных с изначальной проектной конструкцией дома, с конкретными изменениями, предусмотренными конкретным проектом перепланировки и т.д. Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.
Случается, собственник меняет все по своему вкусу и живет с незаконной перепланировкой. Очень много случаев, когда полностью перестроенную квартиру не видела даже управляющая компания. Но никто не застрахован от проверки или доноса соседей.
Кроме того, УК регулярно проводит осмотр общедомового имущества, к которому относятся стояки и газовые трубы. Во время визита они могут выявить не только ограниченный доступ, но и отсутствие стен, новые дверные проемы и пр. В этом случае управляющая компания может написать жалобу в жилищную инспекцию. В силу ст. 7.21 КоАП РФ владельцу самовольно перепланированной квартиры грозит штраф до 2500 рублей и обязательное предписание вернуть оригинальную планировку за свой счет. При отказе дело передается в суд и последствия могут быть еще серьезнее. Поэтому во избежание юридических проблем мы рекомендуем согласовать перепланировку в новостройке сразу после покупки.