Как сдать квартиру в аренду по закону?

Далеко не все знают, как сдать квартиру по закону, поэтому предпочитают не сдавать ее вовсе, опасаясь возможной порчи имущества, необходимости делать дорогостоящий ремонт после неаккуратных жильцов в дальнейшем, или мошенничества со стороны жильцов. Но в этом случае квартира стоит пустая, а платить за нее налоги и ЖКХ все равно приходится (к примеру, отопление подается в квартиру независимо от того, живет в ней кто-то или нет). Однако, вопрос как сдать квартиру в аренду по закону – несложен, просто нужно знать как, и хорошо все продумать. Давайте разберемся, зачем все оформлять и как это сделать.

Плюсы официальной сдачи квартиры в аренду

Безопасность – официальное оформление с фиксацией сделки минимизирует риски мошенничества. Можно быть вполне уверенным, что жильцы, официально заключившие договор, будут более ответственно относиться к квартире и не сбегут, не заплатив за аренду и ЖКХ.
Прозрачность договора гарантирует отсутствие споров, разногласий и конфликтов между владельцем и арендатором – права, обязанности и ответственность сторон четко распределены. Особенно это важно, когда в роли арендаторов выступают друзья или родственники. Распространенная проблема, когда договаривались об одном, а думал при этом каждый о своем – здесь исключена в принципе.
Финансовая экономия и упорядоченность – все грядущие расходы предусмотрены и владелец избавлен от неприятных сюрпризов – космических счетов за междугородные переговоры по стационарному телефону, ремонтов поломанной сантехники и оплаты ремонта квартиры соседей, залитой арендаторами.
Юридическая законность сделки устраняет возможность любых претензий со стороны налоговой службы и других государственных органов.

Итак, спокойствие и здоровый сон, обусловленные государственной защитой ваших интересов, кажутся вполне достойными результатами хлопот по решению вопроса как легально сдать квартиру. Но если хлопот будет слишком много, то их тяжесть может перевесить ценность рассмотренных плюсов. Давайте посмотрим, какие документы нужно подготовить для оформления сделки.

Документы, необходимые чтобы законно сдавать квартиру

Главный момент, определяющий как официально сдать квартиру в аренду – это договор аренды. Для его заключения владелец квартиры должен иметь следующие документы:

свидетельство о праве собственности на квартиру,
выписка из лицевого счета в УК или ЖЭКе, содержащая список всех, кто зарегистрирован в квартире,
нотариально заверенное согласие на аренду других собственников квартиры (если они есть).

Кроме того, при заключении договора на аренду должны присутствовать все собственники жилья – им предстоит собственноручно подписать договор. А как быть, если совладелец квартиры – ваш родственник, но живет в другом городе (или в другой стране) и приехать на подписание договора не сможет? В этом случае необходимо получить от него еще и нотариально заверенную доверенность на право сдавать квартиру в аренду.

Арендатор должен представить паспорт. Внимательно рассмотрите его, обратив внимание на срок действия, соответствие фотографии владельцу, снимите копию паспорта. Если есть какие-либо сомнения – проверьте сведения о человеке на сайтах Федеральной миграционной службы и Службы судебных приставов – это можно сделать вполне легально и бесплатно. Если арендатор будет проживать не один – снимите копии паспортов у всех членов его семьи.

А можно ли легально сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

Если в договоре ипотечного кредитования нет прямого запрета, то можно, но на это все равно потребуется согласие банка. Банк (даже лояльно относящийся к сдаче ипотечных квартир в аренду) вполне может отказать в выдаче разрешения без объяснения причин. Но обычно это происходит вследствие нерегулярных платежей по ипотеке, слишком длительного срока аренды (более 1 года), ненадлежащего качества жилья или выявления факта неофициальной сдачи квартиры в аренду.

Некоторые граждане рискуют в случае отказа банка сдавать квартиру без официального заключения договора, на основе устного соглашения – в этом случае банку будет трудно доказать сам факт сдачи квартиры в аренду. Трудно, но можно. Поэтому мы не рекомендуем такой способ сдачи квартиры. Прежде всего потому, что это грозит неприятными последствиями – например, в виде наложения штрафа, требования банка досрочно погасить остаток задолженности по ипотеке, а также исками от налоговой службы.

Что такое договор аренды – его цель и основные пункты

Договор аренды жилья – это главный официальный документ, удостоверяющий законность сделки по сдаче квартиры в аренду. Это «подушка безопасности», защищающая арендодателя (и арендатора, между прочим, тоже) от возможных проблем, и главное основание, к примеру для возможности взыскать с арендатора возмещение ущерба, понесенного владельцем квартиры по его вине, или возможности заставить его самого оплачивать, к примеру, ремонт залитой квартиры соседей. Законно сдать квартиру в аренду невозможно без этого документа. Без него невозможно будет решить проблемы с жильцами, весь ущерб от их действий ляжет на владельца квартиры.

Договор найма и договор аренды

Это две разные формы договора, использующиеся в зависимости от того, кому владелец сдает квартиру. Если физическому лицу – то заключается договор найма. Если юридическому лицу – заключается договор аренды.

Основные пункты

В договоре обязательно должны быть четко определены права и обязанности как арендатора, так и арендодателя:

размер ежемесячной платы и сроки ее внесения,
возможность использования личного имущества владельцев квартиры,
распределение обязанностей по оплате коммунальных расходов – с точным указанием сумм и сроков платежей, причем фиксируется отсутствие задолженностей на момент заключения договора,
порядок, сроки и время проверки хозяевами квартиры и личного имущества в ней,
указываются точные сведения о собственниках квартиры,
указываются точные сведения о всех жильцах данной квартиры,
ответственность арендатора в случае неуплаты аренды,
порядок возмещения материального ущерба из-за неправомерных действий арендатора,
указываются все обременения по квартире (например, ипотека) или их отсутствие (например, что квартира не заложена и не сдана другим жильцам),
другие важные для сторон обстоятельства и условия.

В качестве приложения к договору обязательно составляется акт приема-передачи квартиры и личного имущества хозяев. В нем желательно точно отразить все важное и ценное имущество, находящееся в квартире – это позволит минимизировать риски потери имущества и средств на возмещение ущерба.

Мы много говорим о том, что сдать квартиру по закону – значит защитить владельца квартиры – его интересы, его имущество и т.п. Но официальный договор найма жилья защищает не только хозяина, но и квартиросъемщика: он видит, что все оформлено по закону, что у него тоже есть права, что хозяин не накрутит через 2 месяца арендную плату в 2-3 раза, что не повесит на арендатора ремонт квартиры, «убитой» предыдущими арендаторами, или оплату накопленных за 3 года долгов по ЖКХ. Да и просто – что владелец действительно является собственником квартиры и имеет право ее сдавать.

Передача денег

Один из ключевых моментов заключения договора аренды – это передача арендной платы. Независимо от суммы к этому вопросу необходимо подходить со всей серьезностью. Существует 2 основных способа оплатить съемную квартиру.

Оплата наличными «из рук в руки». Это часто практикуемая наиболее простая форма передачи денег. Недостаток ровно один: необходимость обеим сторонам находить время для регулярных личных встреч. Если вы выбрали именно такую форму взаимодействия – обязательно пишите расписку в получении конкретной суммы денег.
Безналичная оплата переводом или внесением денег на банковский счет хозяина квартиры. Это удобно делать в любое назначенное время, нет нужды писать расписки и встречаться лично. Но арендатору важно аккуратно сохранять все квитанции, подтверждающие факт оплаты.

Вполне очевидно, что процедура оплаты должна происходить в строгом соответствии с договором. Ни сумма оплаты, ни сроки не могут быть изменены устно, без внесения изменений в текст договора, тем более в одностороннем порядке.

Как платить налоги за аренду

Налоги платят не все. Чем это может грозить? Многие неплательщики уповают на то, что налоговая служба не узнает, что квартира сдается в аренду и ее хозяин получает какой-то доход. И нередко такая ситуация может продолжаться некоторое время. Но очень часто в какой-то момент правда выплывает наружу и владелец, сдающий квартиру в аренду нелегально, оказывается перед лицом штрафов и судебных исков. Ситуация может вскрыться неожиданно – например, если жильцы слишком громко отмечают Новый год, или по иной причине – соседи могут вызвать полицию, пожаловаться в ЖЭК или УК. И вот тут-то начнутся проблемы.

Поэтому налоги лучше платить изначально. Обычно это НДФЛ – 13 % от суммы арендной платы, указанной в договоре. Если владелец квартиры оформит ИП, то может платить 6 % по упрощенной схеме налогообложения, или фиксированную ставку по патенту. Также владелец может зарегистрироваться как самозанятый и платить 4 %. В общем варианты есть.

В конце концов, можно просто сдать квартиру в аренду через агентство недвижимости – все будет официально, законно, и проблем с налогами никаких, потому что платить их будет агентство. Но в таком случае и почти вся прибыль тоже останется у него. Этот вариант хорош, когда владельца не волнует доход от аренды, а, к примеру, необходимо перед отъездом на длительный срок быстро сдать квартиру, чтобы она не пустовала.

Возможные трудности при заключении договора

Необходимо учесть все возможные проблемы, чтобы не совершать ошибок, которые уже совершали другие.

Необходимо сразу записать в договоре срок аренды. Если он больше 12 месяцев, то договор необходимо регистрировать в Федеральной регистрационной службе. Госпошлину при этом выплачивает арендатор, а договор обретает полную юридическую силу.
Не пренебрегайте возможностью расспросить будущих арендаторов подробнее об их социальном положении, работе и доходах, проверьте всю возможную информацию. Чем больше вы узнаете, тем надежнее будет сделка.
Уделяйте всем мелочам внимание – это позволит избежать множества проблем. Никто не позаботится о ваших интересах так, как это сделаете вы.

Сделайте все правильно, когда собираетесь законно сдавать квартиру и в дальнейшем у вас не возникнет никаких неприятных ситуаций.